Actualización de rentas 2026: qué aplicar tras caer el tope del 2%

A septiembre de 2026 no existe ningún tope extraordinario a la actualización de la renta de vivienda: se aplica lo pactado en el contrato, con el IRAV como límite. El tope del 2% del Real Decreto-ley 8/2026 solo estuvo vigente entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026, porque el Congreso lo derogó.

Para una gestora esto deja dos frentes abiertos. El primero, aplicar bien el índice en las actualizaciones que vienen. El segundo, más incómodo: decidir qué hacer con las cartas de subida que salieron durante esas seis semanas con un 2% que ya no tiene norma detrás. Y hacerlo mientras circulan guías y calculadoras que siguen dando el tope del 2% por vigente.

Resumen rápido

• El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo limitó la actualización anual al 2% y creó una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
• El Congreso acordó derogarlo el 28 de abril de 2026, por Resolución publicada en el BOE el 30 de abril. Estuvo en vigor 39 días.
• Desde entonces rige el régimen ordinario: artículo 18 de la LAU y el IRAV como límite de referencia.
• El IRAV de agosto de 2026 es el 2,47%, publicado por el INE el 15 de septiembre de 2026.
• Sin pacto expreso de actualización en el contrato no se actualiza nada, ni con IRAV ni con IPC.

¿Qué porcentaje se puede aplicar hoy a la actualización de la renta?

El que resulte del índice pactado en el contrato, sin superar el IRAV del mes de referencia. No hay límite extraordinario en vigor a 22 de septiembre de 2026. La regla aplicable es la del artículo 18 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que conserva la redacción que le dio el Real Decreto-ley 7/2019 y que no fue modificado por la Ley 12/2023.

Ese artículo establece tres cosas que conviene tener presentes en este orden. Primero, que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Segundo, que si hay pacto de actualización pero no se especificó índice, se aplica la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Tercero, que la renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita.

Sobre eso opera el IRAV como techo, por la disposición adicional undécima de la propia LAU, que encomendó al INE definir «un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley».

¿Qué pasó exactamente con el tope del 2% del Real Decreto-ley 8/2026?

Nació el 22 de marzo de 2026 y murió el 30 de abril de 2026. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, se publicó en el BOE el 21 de marzo y entró en vigor al día siguiente. Su artículo 2 limitaba al 2% la actualización anual de los contratos de vivienda cuya anualidad venciera hasta el 31 de diciembre de 2027, y su artículo 1 creaba una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta dos años adicionales a solicitud del arrendatario.

Un real decreto-ley necesita la convalidación del Congreso en el plazo de treinta días. El Congreso no lo convalidó: acordó derogarlo en su sesión del 28 de abril de 2026, y ese acuerdo se publicó por Resolución del Congreso de los Diputados de 28 de abril de 2026 en el BOE del 30 de abril.

Fecha	Qué ocurrió	Efecto en la actualización de rentas
21 de marzo de 2026	Publicación del RDL 8/2026 en el BOE	Ninguno todavía
22 de marzo de 2026	Entrada en vigor	Tope del 2% aplicable
28 de abril de 2026	El Congreso acuerda derogarlo	Fin de la convalidación
30 de abril de 2026	Publicación del acuerdo de derogación	Decae el tope del 2%
Desde el 30 de abril de 2026	Régimen ordinario	Índice pactado, con el IRAV como límite

La consecuencia práctica es que 2026 tiene dos regímenes distintos según la fecha en que venció cada anualidad. En una cartera con aniversarios repartidos por los doce meses, esto no es una curiosidad jurídica: es una franja concreta de contratos que hay que localizar y revisar uno a uno, y localizarla exige tener la fecha de aniversario en el propio contrato y no en una hoja aparte, como explicamos en cómo llevar una cartera de alquileres en España.

¿Qué hacer con las actualizaciones notificadas durante los 39 días de vigencia?

Localizarlas, documentar bajo qué norma se calcularon y consultar el criterio con tu asesor antes de tocar nada. Esta es una zona gris real y conviene tratarla como tal, no resolverla por intuición.

El punto de partida es que la derogación de un real decreto-ley no convalidado opera hacia el futuro, y la discusión está en qué ocurre con los efectos ya producidos mientras estuvo en vigor. Una subida notificada al 2% el 10 de abril de 2026 se calculó conforme a una norma que entonces existía y obligaba. Si esa misma actualización se podía haber hecho por encima del 2% según el contrato, la cuestión es si cabe rectificarla al alza después de la derogación, y con qué efectos frente al inquilino que ya recibió una comunicación escrita con un porcentaje expresado.

No hay una respuesta uniforme y es previsible que acabe dependiendo de criterio judicial. Lo que sí está en tu mano es no perder la trazabilidad:

1. Filtra los contratos cuya anualidad venció entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026 y los que se notificaron en esa ventana aunque el aniversario fuera anterior.
2. Guarda copia de la carta enviada, con su fecha, el porcentaje expresado y el acuse de recepción.
3. Anota la norma aplicada en el expediente del contrato. Un cálculo sin la norma de referencia anotada es indefendible dentro de un año.
4. No rectifiques al alza de forma unilateral sin criterio profesional: una segunda carta contradictoria al mismo inquilino es el peor de los escenarios.
5. Consulta con tu asesor el tratamiento de esa franja antes del siguiente aniversario, no cuando llegue.

Ese trabajo de localizar contratos por fecha de aniversario y por fecha de notificación es trivial si ambas viven en el contrato, y es una tarde de cruzar hojas de cálculo si no. Si llevas los aniversarios en recordatorios de calendario y el índice en una columna que se arrastra, Rendhub guarda la fecha de actualización y el porcentaje aplicado en cada contrato y permite filtrar la cartera por ese dato.

¿Cómo se calcula la actualización con el IRAV, contrato a contrato?

El IRAV es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica mensualmente el INE y que opera como límite de la actualización anual, no como índice sustitutivo del pactado. Lo definió la Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, con efectos desde el 1 de enero de 2025.

Su valor es el mínimo entre tres tasas: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa de variación anual media ajustada que la resolución calcula con un coeficiente moderador de 0,5 y un objetivo de inflación del 2%. Por construcción va siempre por debajo del IPC, y esa es la razón de que el índice pactado casi nunca sea el que acaba aplicándose.

Esta es la serie publicada por el INE hasta el último dato disponible:

Mes	IRAV 2026	IRAV 2025
Enero	2,14%	2,19%
Febrero	2,16%	2,08%
Marzo	2,47%	1,98%
Abril	2,40%	2,09%
Mayo	2,48%	1,99%
Junio	2,44%	2,10%
Julio	2,49%	2,15%
Agosto	2,47%	2,19%

De esta serie sale un criterio operativo que no aparece en las calculadoras: el mes del aniversario cambia el resultado, y en 2026 lo cambia más que en 2025. Entre el mínimo de enero, 2,14%, y el máximo de julio, 2,49%, hay 35 puntos básicos de diferencia. Sobre una renta de 900 € eso son 19,26 € frente a 22,41 € de subida mensual: 37,80 € al año por contrato, y 4.536 € al año en una cartera de 120. No es un error evitable, porque la fecha del aniversario la fija el contrato, pero sí explica por qué dos propietarios con pisos idénticos reciben liquidaciones distintas y preguntan por qué.

El orden de comprobaciones por contrato es este:

1. Verifica que hay pacto expreso de actualización y transcribe qué índice pactó. Sin cláusula no hay subida, por alto que esté el índice.
2. Localiza la fecha exacta del aniversario. La renta solo se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, no en enero ni cuando se publica el dato.
3. Toma el IRAV del mes de referencia que corresponda según el contrato, y compáralo con el índice pactado.
4. Aplica el menor de los dos y deja el cálculo documentado por si el inquilino pide el desglose.

¿Cuánto cuesta notificar tarde la actualización de la renta?

Un mes de subida por cada mes de retraso, y no se recupera. El artículo 18.2 de la LAU dice que la renta actualizada será exigible «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado». La actualización no tiene efecto retroactivo al aniversario: rige desde el mes siguiente al aviso.

Con el IRAV de agosto de 2026 en el 2,47% y una renta media de 900 €:

Concepto	Importe
Subida mensual por contrato (2,47% sobre 900 €)	22,23 €
Coste de un mes de retraso, por contrato	22,23 €
Coste de un mes de retraso en 120 contratos	2.667,60 €
Coste de dos meses de retraso en 120 contratos	5.335,20 €

No es una pérdida contable: es renta que el propietario no llega a devengar nunca, y en una gestora con honorarios sobre la renta cobrada la comisión se calcula sobre esa base menor durante todo el año.

El otro efecto es de calendario. Con los aniversarios repartidos por los doce meses, una cartera de 120 contratos genera una media de diez notificaciones mensuales que preparar, enviar y acreditar. No es un pico de trabajo en enero: es una tarea de todos los meses, y cae en el mismo cierre en el que se preparan las liquidaciones mensuales a propietarios. Es también donde una hoja de cálculo deja de sostener la cartera, como detallamos al comparar Excel y un software de gestión de alquileres.

¿Qué hay que dejar revisado en la cartera antes del próximo aniversario?

Estos seis puntos resuelven casi todas las incidencias de actualización que acaban en reclamación del inquilino:

1. Marca en cada contrato si hay cláusula de actualización y transcribe el índice pactado. Un "sí" sin la cláusula detrás no se sostiene si el inquilino la discute.
2. Registra la fecha de aniversario y trabaja con un aviso de al menos un mes de antelación, para que la notificación salga antes del vencimiento. Es el paso que Rendhub dispara solo, a partir de la fecha de firma guardada en el contrato.
3. Aísla la franja del 22 de marzo al 30 de abril de 2026 y revisa qué se notificó en esos contratos y con qué porcentaje.
4. Guarda el acuse de la notificación. La ley pide comunicación escrita y admite la nota en el recibo del mes anterior. Lo que no se puede acreditar no es exigible.
5. Expresa el porcentaje aplicado en la carta. El artículo 18.2 lo exige literalmente: comunicar la nueva renta sin el porcentaje deja la notificación coja.
6. Anota el dato del IRAV usado y su mes, para poder reconstruir el cálculo cuando el propietario pregunte en la liquidación de diciembre.

El punto 3 es el que caduca antes. Cuanto más se tarde en revisar esa franja, más difícil será reconstruir qué se envió y con qué criterio.

Preguntas frecuentes sobre la actualización de rentas en 2026

¿Sigue vigente el tope del 2% en la actualización del alquiler? No. El Real Decreto-ley 8/2026, que lo estableció, fue derogado por acuerdo del Congreso de los Diputados de 28 de abril de 2026, publicado en el BOE el 30 de abril de 2026. Estuvo en vigor desde el 22 de marzo de 2026. Desde su derogación se aplica el régimen ordinario del artículo 18 de la LAU con el IRAV como límite.

¿Qué porcentaje aplico entonces en una actualización de septiembre de 2026? El índice pactado en el contrato, sin superar el IRAV del mes de referencia que el contrato señale. El último dato publicado por el INE es el de agosto de 2026, un 2,47%. Si el contrato no pactó actualización, no hay subida.

¿Qué pasa con las subidas que notifiqué al 2% en abril de 2026? Es una zona gris. La derogación opera hacia el futuro y la discusión está en los efectos ya producidos durante la vigencia de la norma. Conserva la carta, el acuse y la norma aplicada en el expediente del contrato, y consulta el criterio con tu asesor antes de rectificar nada al alza.

¿Y la prórroga extraordinaria de dos años, sigue en pie? El artículo 1 del RDL 8/2026 la creaba y decayó con la derogación de la norma el 30 de abril de 2026. No pueden solicitarse nuevas prórrogas extraordinarias a su amparo. El tratamiento de las ya solicitadas durante su vigencia es la misma zona gris y requiere criterio profesional.

¿El IRAV sustituye al IPC o solo lo limita? Lo limita. La Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024 lo define como el índice que se utilizará «como límite» para la actualización anual a los efectos del artículo 18 de la LAU. Si el contrato pactó IPC, se aplica el IPC hasta el techo del IRAV, que en la práctica queda casi siempre por debajo.

¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre actualizar la renta? No se actualiza. El artículo 18.1 de la LAU establece que en defecto de pacto expreso no se aplicará actualización de rentas. La ausencia de cláusula no se suple con el IRAV ni con ningún otro índice, y la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato.

El trabajo que desaparece cuando la norma aplicada vive en el contrato

Actualizar una renta es fácil. Lo caro es llevar ciento veinte aniversarios repartidos por el año, un índice que cambia cada mes, una ventana de seis semanas con una norma que ya no existe y una notificación que hay que acreditar para que la subida sea exigible. Eso es lo que consume una mañana al mes y produce las cartas que luego hay que rectificar.

Rendhub, software de gestión de alquiler residencial para gestorías en España, guarda el índice pactado, la fecha de aniversario y el porcentaje aplicado en el propio contrato, avisa con antelación del plazo de notificación y deja el importe actualizado en el recibo y en la liquidación del propietario sin recalcular nada a mano. Cuando cambia la norma, la cartera se filtra por fecha en lugar de revisarse contrato a contrato.

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Contenido informativo actualizado a 22 de septiembre de 2026, con el IRAV de agosto de 2026 publicado por el INE el 15 de septiembre de 2026. No sustituye al asesoramiento jurídico profesional; contrasta con tu asesor cada contrato antes de notificar una actualización, en especial los afectados por la vigencia y posterior derogación del Real Decreto-ley 8/2026.

Más contexto en la Academia Rendhub y en el resto de artículos.