El modelo 180 es el resumen anual de las retenciones practicadas sobre rentas del arrendamiento de inmuebles urbanos. Lo presenta quien retiene —el inquilino empresario o profesional—, no la gestora ni el propietario, y se entrega en enero del año siguiente. En una cartera de vivienda LAU normalmente no hay ni retención ni modelo 180.

Eso deja fuera casi toda la cartera de vivienda y deja dentro lo que de verdad da trabajo: los locales, los trasteros y las plazas de garaje arrendados por separado a empresas. Ahí sí hay retención, el propietario cobra neto y en enero alguien tiene que cuadrar cuatro modelos 115, un modelo 180 y doce liquidaciones que no siempre hablan el mismo idioma. Este artículo va de ese cuadre.

**Resumen rápido**

- El modelo 180 lo presenta el retenedor, que es el arrendatario empresario o profesional. La gestora casi nunca es el sujeto obligado por la cartera de sus propietarios.
- El tipo vigente a septiembre de 2026 es el 19 %, y se reduce un 60 % cuando la renta da derecho a la deducción del artículo 68.4 de la Ley del IRPF.
- El plazo es del 1 al 31 de enero, con traslado al siguiente día hábil: el resumen de 2025 venció el 2 de febrero de 2026.
- Cada perceptor exige NIF, base, tipo, retención, situación del inmueble y referencia catastral. Sin catastro no hay declaración.
- Un importe mal declarado se corrige con una sustitutiva; un perceptor olvidado, con una complementaria. No son intercambiables.

## ¿Qué es el modelo 180 y quién está obligado a presentarlo?

El modelo 180 es la declaración informativa que resume, por perceptor y por inmueble, todas las retenciones e ingresos a cuenta practicados durante el año sobre rendimientos del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Está obligado a presentarlo quien haya tenido que presentar el modelo 115 durante el ejercicio, según la [Orden de 20 de noviembre de 2000](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-21430) que aprobó ambos modelos.

La consecuencia práctica es la que más se confunde. Retiene el arrendatario cuando es empresario o profesional, no el arrendador y no su gestora. La [Agencia Tributaria lo formula así](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/folleto-actividades-economicas/7-otras-obligaciones-fiscales-retenciones/7_3-retenciones-arrendamiento-bienes-inmuebles-180.html): «los empresarios y profesionales están obligados a practicar retención cuando satisfagan rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos».

Una gestora de alquileres presenta el 180 en dos supuestos: por su propia oficina arrendada, y por los clientes a los que lleva la fiscalidad como asesoría. Por la cartera que administra para propietarios, no. Su trabajo es el otro lado del cruce: que lo que el inquilino declare coincida con lo que la liquidación dice.

## ¿Qué contratos de tu cartera entran en el modelo 180 y cuáles no?

Solo los que llevan retención. El arrendamiento de vivienda a un particular queda fuera porque el inquilino no es sujeto obligado a retener, y varios supuestos más están expresamente excluidos aunque el inquilino sea empresa. Esta tabla cubre los casos que aparecen en una cartera real.

| Tipo de contrato | ¿Retiene el inquilino? | ¿Aparece en el 180? |
|---|---|---|
| Vivienda LAU arrendada a un particular | No, no es obligado a retener | No |
| Vivienda arrendada por una empresa para sus empleados | No, supuesto excluido | No |
| Vivienda arrendada a una sociedad para uso de oficina | Sí | Sí |
| Local arrendado a empresario o profesional | Sí | Sí |
| Local arrendado a un particular sin actividad | No, no es obligado a retener | No |
| Garaje o trastero arrendado por separado a una empresa | Sí | Sí |
| Garaje o trastero accesorio, en el mismo contrato de vivienda | Sigue el régimen de la vivienda | No |
| Rentas de un mismo arrendatario a un mismo arrendador que no superan 900 € anuales, IVA excluido | No, supuesto excluido | No |
| Arrendador clasificado en el grupo 861 del IAE con cuota no nula, acreditado con certificado | No, supuesto excluido | No |
| Arrendamiento financiero, o arrendador entidad totalmente exenta del Impuesto sobre Sociedades | No, supuesto excluido | No |

Los cinco supuestos excluidos están en el artículo 75.3.g) del [Reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820), y la Agencia Tributaria los resume en la misma ficha enlazada arriba. El umbral de 900 € se mide por pareja arrendador-arrendatario y por año natural, no por inmueble: dos trasteros de 40 € al mes al mismo propietario suman 960 € y sí llevan retención.

## ¿Qué datos exige el modelo 180 de cada perceptor?

Más de los que suele guardar un Excel de cartera. Por cada perceptor hay que declarar NIF, apellidos o razón social, provincia, base de retención, porcentaje aplicado, importe retenido, modalidad de pago —dinerario o en especie— y, obligatoriamente, la identificación física del inmueble.

Los dos campos que rompen el cierre están en el registro de perceptor de la propia Orden: la «situación del inmueble», con claves del 1 al 4 según tenga referencia catastral y esté en territorio común, País Vasco, Navarra o carezca de ella, y la «referencia catastral correspondiente al inmueble arrendado», veinte posiciones. Si un contrato de local no tiene la referencia catastral grabada, el fichero no valida y el 31 de enero deja de ser una fecha cómoda.

La base de retención tampoco es solo la renta: son todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA. Los gastos repercutidos al inquilino —comunidad, IBI, suministros— forman parte de ella. Esto es lo mismo que ya condiciona la [liquidación mensual a propietarios](https://rendhub.com/articulos/liquidacion-mensual-propietarios-alquiler), y por eso un error de formato en marzo reaparece en enero.

## ¿Cuándo se presenta el modelo 180 y cómo encaja con el 115?

El 115 es el pago trimestral; el 180 es el resumen del año. El 115 se presenta en los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero —mensualmente si eres gran empresa— y el 180 en enero del año siguiente, por vía electrónica, con formulario propio para hasta 40.000 registros.

| Trámite | Contenido | Plazo |
|---|---|---|
| Modelo 115, trimestres 1 a 3 | Retenciones del trimestre | 1 al 20 de abril, julio y octubre |
| Modelo 115, cuarto trimestre | Retenciones de octubre a diciembre | 1 al 20 de enero |
| Modelo 180 | Resumen anual por perceptor e inmueble | 1 al 31 de enero |
| Certificado de retenciones | Entrega al arrendador para su declaración | Antes del inicio de la campaña de Renta |

El detalle que casi ningún calendario recoge: cuando el 31 de enero cae en fin de semana, el plazo se traslada al primer día hábil siguiente. El resumen anual del ejercicio 2025 no venció el 31 de enero de 2026, sino el 2 de febrero, tal y como publicó la [Agencia Tributaria en su calendario del contribuyente](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/calendario-contribuyente/calendario-contribuyente-2026/calendario-anual/febrero/hasta-2-febrero.html). El 31 de enero de 2027 cae en domingo, así que el resumen del ejercicio 2026 apunta al lunes 1 de febrero de 2027; conviene confirmarlo cuando la AEAT publique el calendario de 2027 y, en cualquier caso, no apurar.

## ¿Cómo se cuadra el modelo 180 con los cuatro modelos 115 y con las liquidaciones?

Con tres columnas, no con una. La suma de los cuatro 115 del año tiene que coincidir exactamente con el 180 en número de perceptores, bases y retenciones. Y esa cifra no tiene por qué coincidir con lo liquidado al propietario, porque el 180 va por lo satisfecho y la liquidación va por caja.

Toma una cartera con dos locales con retención:

| Perceptor | Base anual | Tipo | Retención |
|---|---|---|---|
| Propietario A, local con renta de 800 € más 60 € de comunidad repercutida, 12 meses | 10.320,00 € | 19 % | 1.960,80 € |
| Propietario B, local de 1.200 €, alta en abril, 9 meses | 10.800,00 € | 19 % | 2.052,00 € |
| **Total del 180** | **21.120,00 €** | | **4.012,80 €** |

Un trastero de 70 € al mes al propietario C suma 840 € anuales y no entra: está por debajo de los 900 €. Y la renta de diciembre de 2026 pagada el 3 de enero de 2027 tampoco entra en este 180: se satisface en 2027, va al 115 del primer trimestre de 2027 y al 180 del ejercicio siguiente, aunque se devengara en diciembre.

Ese desfase es el origen de casi todos los descuadres de enero. La regla de cierre que funciona:

1. **Filtra la cartera** por contratos con retención y comprueba que cada uno tiene NIF del propietario y referencia catastral.
2. **Recalcula la base de cada mes** incluyendo los gastos repercutidos y excluyendo el IVA.
3. **Suma los cuatro 115** presentados y compara perceptores, bases y retenciones contra el total anual.
4. **Localiza las diferencias de frontera**: rentas de diciembre cobradas en enero y rentas de diciembre del año anterior cobradas en enero de este.
5. **Contrasta con las liquidaciones** del propietario: el neto transferido debe explicarse como base menos retención menos honorarios menos gastos.
6. **Emite el certificado de retenciones** a cada propietario con las mismas cifras que has declarado.
7. **Guarda el justificante** del 180 junto al expediente de cada inmueble, no en una carpeta suelta del ordenador.

Si este cuadre te ocupa la primera semana de febrero cada año, el problema no es el modelo: es que el devengo y el cobro viven en la misma celda. [Rendhub guarda ambos como hechos separados por contrato](https://rendhub.com/gestoras) y arrastra la referencia catastral desde el alta, que es lo que hace que el fichero valide a la primera.

## ¿Qué tipo de retención se aplica en 2026 y qué cambia en La Palma?

El 19 %, sobre todos los conceptos satisfechos al arrendador con el IVA excluido. Lo fija el artículo 101.8 de la Ley del IRPF y el artículo 100 de su Reglamento, y así consta en el [cuadro de tipos de retención de la Agencia Tributaria vigente desde el 10 de septiembre de 2026](https://sede.agenciatributaria.gob.es/static_files/Sede/Programas_ayuda/Retenciones/2026/CUADRO_TIPOS_RETENCION_IRPF_2026_10sept.pdf).

La novedad de este ejercicio es territorial. Ese mismo cuadro marca la fila de arrendamiento con la llamada que reduce el porcentaje en un 60 % cuando los rendimientos dan derecho a la deducción del artículo 68.4 de la Ley del IRPF: Ceuta, Melilla y, desde el 10 de septiembre de 2026, también la isla de La Palma. La extensión viene del [Real Decreto-ley 23/2026, de 8 de septiembre](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-18828), que amplía esa deducción a los períodos impositivos 2022 a 2026 y permite aplicarla en la determinación del tipo de retención.

Sobre el 19 %, esa reducción deja un tipo del 7,6 %. Si tu cartera incluye locales en La Palma, el cuarto trimestre de 2026 no se retiene igual que el primero, y el 180 de ese ejercicio llevará dos tipos distintos para el mismo perceptor. En Rendhub el tipo de retención se guarda por periodo del contrato y no como un porcentaje fijo, precisamente por cambios así a mitad de ejercicio. Es una zona con matices de aplicación temporal: contrasta el caso concreto con el asesor fiscal del propietario antes de cerrar el trimestre.

## ¿Cómo se corrige un modelo 180 mal presentado?

Depende del error, y elegir mal la vía es lo que convierte una corrección en un requerimiento. La propia Orden distingue dos claves en el registro del declarante, en las posiciones 121 y 122, y no significan lo mismo.

| Qué ha pasado | Vía | Clave |
|---|---|---|
| Olvidaste incluir a un perceptor entero | Complementaria: añade registros omitidos | «C» |
| Declaraste mal una base, un tipo o una retención | Sustitutiva: anula y sustituye la anterior completa | «S» |
| Declaraste a un perceptor que no tocaba | Sustitutiva con la declaración correcta | «S» |
| Detectaste el error antes del 31 de enero | Sustitutiva presentada dentro de plazo | «S» |

La complementaria solo sirve para incluir registros «completamente omitidos»; una sustitutiva «anula y sustituye completamente a otra declaración anterior, del mismo ejercicio» y solo puede anular a una. La [sede electrónica de la Agencia Tributaria](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GI00.shtml) permite además consultar, modificar y dar de baja declaraciones del 180 presentadas desde 2020.

Presentar fuera de plazo una declaración informativa es infracción tributaria del [artículo 198 de la Ley General Tributaria](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186), con una multa que se calcula por cada dato o conjunto de datos omitidos y que se reduce a la mitad cuando la presentación se hace sin requerimiento previo de la Administración. Por eso corregir en enero siempre sale más barato que esperar a que llegue la carta.

## ¿Qué pasa si el inquilino declara una retención distinta a la de tu liquidación?

El propietario recibe un requerimiento y te llama a ti. La AEAT cruza lo que el retenedor declara en su 180 con lo que el arrendador se deduce como retención soportada en su IRPF o en su Impuesto sobre Sociedades. Si no coinciden, la discrepancia se le notifica al propietario, que no tiene forma de defenderse sin tus documentos.

Por eso el certificado de retenciones no es un trámite menor: es la prueba de qué se retuvo, sobre qué base y en qué inmueble. Un propietario con certificado y liquidaciones coherentes resuelve el requerimiento en una respuesta; sin ellos, acaba aceptando la cifra del inquilino aunque sea la equivocada. La obligación de la gestora es poder reconstruir, para cualquier inmueble y cualquier mes, qué se devengó, qué se cobró, qué se retuvo y qué se transfirió.

## Preguntas frecuentes

**¿Tengo que presentar el modelo 180 si toda mi cartera es vivienda?**

No. El arrendamiento de vivienda a particulares no está sometido a retención porque el inquilino no es sujeto obligado a retener, y el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados está expresamente excluido. Sin retención no hay modelo 115 y, por tanto, tampoco modelo 180.

**¿Presenta el 180 la gestora o el propietario?**

Ninguno de los dos por las rentas de la cartera. Lo presenta el retenedor, que es el arrendatario empresario o profesional que paga la renta. La gestora lo presenta por sus propios arrendamientos como arrendataria, o por los clientes a los que lleva la fiscalidad como asesoría.

**¿Qué pasa si un perceptor no tiene referencia catastral?**

El diseño de registro contempla una clave específica para inmuebles sin referencia catastral dentro del campo «situación del inmueble». No es la vía normal: antes de usarla, comprueba en la Sede Electrónica del Catastro que el inmueble carece realmente de referencia y no es un dato que falta en tu ficha.

**¿El modelo 180 tiene que cuadrar con los modelos 115 exactamente?**

Sí, en número de perceptores, en suma de bases y en suma de retenciones del ejercicio. Si no cuadra, el origen suele estar en una renta de diciembre cobrada en enero, en gastos repercutidos que no se incluyeron en la base o en un alta de contrato registrada con fecha equivocada.

**¿Se puede presentar el modelo 180 en papel?**

No. La presentación es electrónica, con formulario propio para declaraciones de hasta 40.000 registros y presentación por fichero para volúmenes mayores, según la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.

**¿La retención del alquiler la ingreso yo como gestora si cobro la renta del inquilino?**

No. La obligación de retener e ingresar es del arrendatario, y no se traslada por el hecho de que la renta pase por la cuenta de la gestora. Lo que sí te corresponde es reflejar en la liquidación que el importe recibido ya viene minorado y con qué base se calculó.

## ¿Qué cuesta llegar a enero sin los datos ordenados?

Una semana que no factura, y un riesgo que no es tuyo pero que gestionas tú: el requerimiento lo recibe el propietario y la explicación la das tú. El problema nunca es el modelo 180; es no poder reconstruir un mes concreto de hace once meses a partir de una hoja de cálculo y doce carpetas de justificantes.

Rendhub, software de gestión de alquiler residencial para gestorías en España, guarda por contrato el devengo y el cobro como hechos separados, arrastra la referencia catastral desde el alta del inmueble y calcula la base de retención incluyendo los gastos repercutidos. El cierre de enero pasa de reconstruir a revisar.

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*Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico profesional. Datos verificados a 13 de septiembre de 2026.*

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